الشيوع، في السياق القانوني، يعتبر مصطلحاً مهماً في النظام القانوني الأردني. يشير إلى مبدأ قانوني ينص على أن الأحكام الصادرة من المحاكم في القضايا المماثلة يجب أن تكون متساوية ومتجانسة، بغض النظر عن هويات الأطراف المتصارعة أو مكان وجودهم وأيضا هو حالة قانونية تنشأ عن تعدد أصحاب الحق العيني وهو لا يقتصر على حق الملكية بل يصح ان يتحقق بالنسبة للحقوق العينية كحق الانتفاع وحق الارتفاق وغيرها ويهدف مبدأ الشيوع إلى تحقيق المساواة أمام القانون وتوفير العدالة النظامية، وهو يعد أحد أسس نظام العدالة الأردني.

يتمتع مبدأ الشيوع بأهمية كبيرة في القانون الأردني لعدة أسباب

أولاً: انه يضمن الشيوع تكافؤ الجميع أمام القانون، مما يحقق العدالة ويضمن عدم وجود تفضيلات أو تمييز بناءً على الجنس أو العرق أو الدين أو أي عوامل أخرى غير قانونية بالتالي، فإن المبدأ يعزز الثقة في النظام القضائي ويضمن استقلالية القضاء.

ثانياً: يعزز مبدأ الشيوع الثبات والتوقع في النتائج القضائية، حيث يضمن أن الأحكام المشابهة للقضايا المشابهة ستصدر بطريقة متجانسة وهذ ا يسهم في تحقيق الأمان القانوني ويزيد من الثقة في النظام القضائي بشكل عام.

بالإضافة الى ذلك، يعد مبدأ الشيوع ضمانًا لحقوق الفرد، حيث يحظر التمييز ويضمن المساواة في المعاملة القانونية ويجب على القضاة اعتبار السابقة القضائية المتعلقة بالحالة المعروضة عليهم للنظر، وتطبيق القانون بشكل متساوٍ على جميع الأطراف دون تحيز.

وببداية حديثنا عن هذا الموضوع يجدر الإشارة الى قانون الملكية العقارية الأردني رقم 13 لسنة 2019 والذي صدر بتاريخ 16/5/2019حيث انه يوجد فيه العديد من الاحكام التي اهتمت بإزالة الشيوع وتم الحديث عنه من المادة 94 الى المادة 120 من هذا القانون وترتيبا على ما تقدم سنحاول في هذا المقال تسليط الضوء على التنظيم القانوني ل إزالة الشيوع في قانون الملكية العقارية من خلال العناصر الاتية:

أولا: إجراءات إزالة الشيوع في قانون الملكية العقارية:

1ـ لجان إزالة الشيوع وتشكيلها : بالبداية لا بد من الإشارة الي نص المادة 102/2 من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 والذي نص على انه يقسم العقار الذي يقبل القسمة باتفاق جميع الشركاء فيه او بواسطة لجنة إزالة الشيوع في العقار ويفهم من هذا النص ان إزالة الشيوع بالطريق الجبري اسنده المشرع صراحة الى لجنة إزالة الشيوع وهي عبارة عن لجان يتم تشكيلها في مديريات تسجيل الأراضي المنتشرة في الأردن وتكون برئاسة احد موظفي الدائرة من الفئة الأولى والذي لا يقل درجته عن الثالثة وعضوية اثنين من موظفي مديرية التسجيل احدهما حقوقي والأخر مساح ويعينهم مدير تسجيل كل مديرية والمدير هو الذي يقرر عدد اللجان .

ثانيا: تقديم طلب الي مدير تسجيل الأراضي ودفع الرسوم: وهنا الشركاء لهم حق بالتقدم بطلب إزالة الشيوع الى مدير التسجيل وهم مالكي ثلاثة ارباع الحصص في العقار على ان يبلغوا باقي الشركاء بالطلب فأن اجازوه أجريت القسمة وان رفضوه او امتنعوا عن ابداء رأيهم فيه تنفذ القسمة ولهم إقامة دعوى بالتعويض عما لحق بهم كم ضرر فيما يتعلق بحصصهم خلال ثلاثون يوم من تاريخ تسجيل القسمة اما المدة الواجب فيها تقديم باقي الشركاء وهم الأقلية لرفضهم او ابداء رأيهم خلال 15 يوم من تاريخ تبلغهم بالطلب.

ثالثا: الحضور امام اللجنة: من خلال ان اللجنة تقوم بتحديد موعد لحضور الجلسة لجميع الأطراف وتبلغهم بها وبعد ذلك يتم افتتاح الجلسة في اليوم الذي تم تحديده لنظر الطلب ثم تقوم اللجنة باختيار خبير فني او أكثر المرخص لهم ذلك ويقوم بحلف اليمين ويتوجب على هذا الخبير تقديم تقريره خلال المدة التي تحددها اللجنة وبعد ذلك تصدر اللجنة قرار خطيا فاصلا في الطلب ويشمل القرار على رقم الطلب وأسماء اطرافه والإجراءات التي تمت ويوقع من رئيس اللجنة واعضاءها وكاتب جلساتها ويبلغ الى الأطراف.

وهنا لا بد للإشارة الى ان طلب إزالة الشيوع بطريق التصرف ينقسم لنوعين وهما:

النوع الأول: إذا كان مقدم الطلب يملك ثلاث ارباع وما زاد بشرط ان تكون الحصص المتبقية غير قابلة للقسمة منفردة او مجتمعة اما إذا كانت قابلة للقسمة وهما حالتين الأولى قبول التصرف وخلال 15 يوم يجرى التصرف والثانية عدم قبول التصرف خلال 15 يوم فتقوم اللجنة بإجراء التصرف وايداع المبلغ بصندوق الامانات وثالثا إذا سكت الشركاء عن ابداء رأيهم خلال مدة 15 يوم هنا تقوم اللجنة بإجراء التصرف.

النوع الثاني: إذا تم تقديم الطلب من مالكي اقل من ثلاث ارباع الحصص يتم تبليغ طلبهم الي باقي الشركاء فاذا اجازوه ينفذ التصرف وان رفضوا او امتنعوا يتم إحالة طلبهم الى لجنة إزالة الشيوع التي يجب عليها بيع العقار كم خلال تقدير قيمته عن طريق خبير
ثانيا: الرقابة القضائية على قرارات لجنة إزالة الشيوع: -

1: -الطعن بالقرارات الصادرة عن لجان إزالة الشيوع

ان الاختصاص لمحكمة البداية التي يقع العقار ضمن دائرة اختصاصها والمقصود بدائرة اختصاصها ان المشرع لم يذكر باي حال من الاحوال بأن الاختصاص ينعقد لمحكمة البداية بصفتها الحقوقية كصاحبة الاختصاص للنظر في الطعون المقدمة حول قرار لجان إزالة الشيوع.

كيف ينظر في طعون من قبل محكمة البداية وهل تنظر محكمة البداية في هذه الطعون مرافعة ام تدقيقا؟

يكون مرافعة، سندا لنص المادة 114 الفقرة ب حيث نصت على انه (تنظر المحكمة في الطعون في قرار اللجنة مرافعة ويكون قرارها بهذا الشأن قطعياً).

كم مدة الطعن في دعوى إزالة الشيوع؟

تعد دعاوى إزالة الشيوع من أكثر الدعاوى التي يرفع مقابلها احكام طعن واستئناف وتأخذ مدة طويلة حتى يصدر قرار إزالة الشيوع.
آلية تقديم الطعن

تنظر اللجنة في الاعتراض المقدم وفقا للمادة 10 الفقرة (أ) من نظام لجان إزالة الشيوع في العقار وتنص على انه (لأي طرف الاعتراض خطيا على اي وثائق أو ادعاءات واردة في الطلب، مرفقاه الوثائق اللازمة لاعتراضه، وللجنة الاستيضاح من الاطراف حول ما قدم بالطلب.
وهنا وفي هذه الحالة تصدر قرارها بشأنه، ولها تأجيل البت في الاعتراض مع القرار الصادر نتيجة الطلب.

اي انه الية الاعتراض على اي وثيقة او ادعاءات واردة في الطلب من خلال اللجنة ذاتها التي تنظر في الطلب وقد حدد النظام الالية بانه اشترط ان يكون الاعتراض خطيا كما اشترط النظام على ان يقوم المعترض بإرفاق الوثائق اللازمة لاعتراضه.

وفي نتيجة الاعتراض اما تقوم اللجنة بإصدار قرارها بشأن الاعتراض او تقوم بتأجيل البت في الاعتراض.

كيفية طعن المقدم حول قرار لجنة الشيوع !؟

الرجوع الى نص المادة (114/أ) من قانون الملكية القارية هنا حدد النص الية الطعن بالقرارات الصادرة عن لجنة إزالة الشيوع، حيث نصت المادة “تخضع قرارات لجنة إزالة الشيوع في العقار الفاصلة في طلب إزالة الشيوع للطعن لدى المحكمة خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ صدوره، إذا كان وجاهياً، ومن تاريخ تبليغه إذا كان غير ذلك “

وهذا يعني ان قانون الملكية العقارية حدد الية الطعن الصادرة عن لجان ازالة الشيوع حيث يتقدم بالطعن لدى محكمة البداية المختصة بالنظر في الطعن كما بينت المادة المذكورة مدة الطعن على القرارات الصادرة عن اللجان وهي (30) يوما تبدأ من تاريخ صدوره او تاريخ تبليغه

رابعا: الخاتمة

قانون الملكية العقارية في الأردن يساعد الأشخاص الذين يمتلكون ممتلكات معًا على تقسيمها بشكل عادل إذا وافق معظم المالكين، فيمكنهم أن يطلبوا من شخص مسؤول مساعدتهم على تقسيم الممتلكات والحصول على نصيبهم إذا لم يوافق بعض المالكين، فيمكنهم المطالبة بتعويض عن حصتهم في الممتلكات وهناك قواعد حول كيفية عمل هذه العملية ، وستساعد اللجنة في التأكد من إجرائها بشكل عادل وأخيرا وفي نهاية هذا المقال نود ان نشير الى قانون الملكية العقارية الأردني رقم 13 لسنة 2019 والذي صدر بتاريخ 16/5/2019حيث انه يوجد فيه العديد من الاحكام التي اهتمت بإزالة الشيوع وتم الحديث عنه من المادة 94 الى المادة 120 من هذا القانون ل إزالة الشيوع وبشكل عام عندما يريد شخص ما البيع أو التخلص من شيء ما يتم مشاركته مع أشخاص آخرين، فهناك طريقتان مختلفتان للقيام بذلك. إذا كان الشخص يمتلك معظم الشيء، مثل ثلاثة أرباع أو أكثر، فيمكنه طلب بيعه، وإذا لم يقل المالكون الآخرون أي شيء لمدة 15 يومًا، فيمكن للشخص بيعه إذا قال المالكون الآخرون شيئًا ما، فستقرر المجموعة ما يجب فعله.

إذا كان الشخص يمتلك أقل من ثلاثة أرباع، فعليه إخبار المالكين الآخرين بأنهم يريدون بيعه، وبعد ذلك سيقرر الجميع ما يجب فعله وأخيرا نتمنى من المشرع الأردني ولعدم إطالة امد الطلبات المقدمة الي لجان إزالة الشيوع ان يضيف نصا يحدد به مدة يجب على اللجان الا يتجاوزوها عند نظر هذه الطلبات المقدمة اليها سواء طلب تصرف او طلب قسمة وذلك لكي نحقق الغاية التي يهدف لها القانون وهي عدم الاطالة.